基本案情

李某与王某系夫妻，婚后，李某用出售自己婚前房屋的款项购买了安徽省宁国市某小区房屋一套，总价款为181800元，房屋产权登记在李某自己名下。王某用自己婚前住房公积金账户上的45000元对该房屋进行了装修。

2011年6月，李某将该房及房屋内双方用共同财产购买的家具折价8000元，以448000元的总价格卖给他人。

另外，王某婚前有一套房屋，婚后一直用于出租，租金收入约72000元。 

2011年10月，王某某起诉至法院，要求判令双方离婚，要求分割李某用婚前财产购买的房屋的增值收益。

李某同意离婚，但认为诉争房屋及其增值收益属于其个人财产，与王某某无关。同时，王某某个人所有房屋的租金收入72000元，应当作为夫妻共同财产进行分割。

争议焦点

1、李某将其婚前房产出售后另购的新房是否属于夫妻共同财产？

2、若不属于，王某装修该房屋的出资又当如何处理？房屋的增值部分王某是否有权要求分割？

3、王某婚前房屋婚后出租的租金如何分割？

1.李某支付王某房屋装修补偿款4万元及出售夫妻共同所购家具、电器的款项4000元。

2.王某支付李某房屋租金收入36000元。

李某出售其婚前房屋后的款项再次购买的宁国市某小区房屋，属于一方的婚前财产在婚后进行了转化，即由李某一方的婚前房产转化为货币形式，然后再由货币形式转化为诉争房产，为其个人财产；李某购买的宁国市某小区房屋用于家庭居住，并非投资，其将该房屋再转卖给他人的增值部分，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十六条的规定，该增值属于自然增值，离婚时应归李某个人所有。

婚后双方用夫妻共同财产购买的家具、电器等，出售房屋时一并转让，总房款中的8000元应认定为夫妻共同财产。

王某用婚前住房公积金账户上的45000元对房屋进行了装修，即王某以婚前财产45000元装修房屋，由于装修材料已添加到房屋上，成为房屋不可分割的组成部分，离婚时对房屋价格整体评估时，应一并考虑房屋的实际装修状况，故448000元总房款中也包含房屋装修部分。考虑到房屋装修的折旧因素，李某应支付王某4万元的房屋装修补偿款。

关于王某个人所有房屋的租金收入72000元，性质属于经营性收入，按照《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条的规定，应认定为夫妻共同财产。

律师支招

当事人一方在婚后用出售自己婚前房产所得资金再次购买房屋后，不能机械地认为该房屋在婚后购买就属于夫妻共同财产，还要看购买房屋的资金来源。虽然购房行为发生在婚姻关系存续期间，但一方提供的证据能够证明再次购买房屋款项系其婚前财产的，再次购买的房屋也属于个人财产。

在婚姻关系存续期间，如果出售再次购买的房屋时产生了增值，这部分增值也不能机械的认为是夫妻共同财产。若该房屋并非为了投资而是以居住为目的购买的，其产生的增值一般认为是自然增值，不属于夫妻共同财产。

反之，婚后花费时间、精力，将属于个人财产的房产买进卖出进行投资炒房或者将其出租等产生的经营性收益，认定为夫妻共同财产更为公平，离婚时另一方有权主张分割投资收益。

通过该案可以看出，对于婚前拥有房产的或以婚前财产装修婚房的朋友，想要避免婚姻关系中因置换房产可能产生的房屋所有权归属不明、财产增值不匹配等风险，可以通过签署《婚前协议》、《婚内财产协议》等方式对房产所有权进行约定，合理规避风险。

法律依据

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》

第二十五条婚姻关系存续期间，下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的“其他应当归共同所有的财产”：

（一）一方以个人财产投资取得的收益；

（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；

（三）男女双方实际取得或者应当取得的基本养老金、破产安置补偿费。

第二十六条夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

《中华人民共和国民法典》

第三百二十一条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金、劳务报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

第一千零六十三条下列财产为夫妻一方的个人财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；

（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。